韓国人はなぜ「アパート」に住む？日本のマンション・一戸建てと比較｜チョンセ・管理費・上下階の騒音まで日本人向けに解説【2026】

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韓国ドラマを見ていると、主人公の家がほとんど「高層の団地マンション」だと気づきませんか。韓国の友人に「アパートに住んでいるよ」と言われて、木造2階建ての賃貸を思い浮かべた方もいるかもしれません。

先に結論をお伝えします。韓国の「アパート」は、日本でいう「マンション」のことです。そして韓国では、住宅の65.8％がこのアパートで、一般世帯の54.5％がアパートに住んでいます（2025年、国家データ処「人口住宅総調査」）。日本は一戸建が52.7％、共同住宅が44.9％（2023年、総務省「住宅・土地統計調査」）なので、「集合住宅が主役の国」と「一戸建てがまだ半分以上の国」という違いがあります。

この記事では、日本のマンション・一戸建て・アパートと比べながら、韓国人がアパートを選ぶ理由を、用語・歴史・お金・暮らしの4つの面からやさしく解説します。

まず用語の落とし穴：韓国の「アパート」は日本の「マンション」

日韓で一番すれ違いやすいのが、この言葉です。日本で「アパート」というと、木造や軽量鉄骨の2階建て程度の賃貸住宅をイメージする方が多いと思います。一方、韓国の法律では、アパートは「住宅として使う階が5階以上の共同住宅」と決められています（建築法施行令 別表1）。

つまり韓国人が「アパートに住んでいる」と言えば、多くの場合は鉄筋コンクリートの中高層マンションで、しかも同じ形の棟が何棟も並ぶ「団地」を指します。分譲（持ち家）も賃貸も、どちらも「アパート」と呼びます。

そのほかの住宅も、日本の言葉に置きかえると理解しやすくなります。

• ビラ（빌라）：4階以下の低層集合住宅の通称です。法律上は「連立住宅」「多世帯住宅」に分かれます。日本の「低層マンション」や「コーポ」に近い存在です。
• オフィステル（오피스텔）：オフィス（office）とホテル（hotel）を合わせた造語です。建築上は事務所系の建物ですが、ワンルームとして住む人が多く、日本の「事務所可のワンルームマンション」に近いイメージです。統計上は「住宅以外の住まい」に分類されます。
• 一戸建て（단독주택）：日本の一戸建てとほぼ同じ意味です。ただし韓国では、1棟の中を複数世帯に貸す「多家口住宅（다가구주택）」も一戸建ての仲間に入ります。日本でいう「賃貸併用住宅」に近いものです。

韓国の友人と住まいの話をするときは、「韓国のアパート＝日本のマンション」「日本のアパート＝韓国のビラやワンルームに近い」と覚えておくと、話がかみ合います。

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数字で見る：韓国と日本の住まいの違い

韓国の国家データ処（旧・統計庁）が2026年7月に公表した「2025年人口住宅総調査（登録センサス方式）」によると、2025年11月1日時点の総住宅数は2,018万戸で、そのうちアパートは1,329万戸、全体の65.8％でした。アパートに住む世帯は一般世帯の54.5％で、2015年の48.1％から10年で増え続けています。

地域差も大きく、住宅に占めるアパートの割合は世宗（セジョン）市が87.6％で最も高く、済州（チェジュ）は31.7％と最も低い結果でした。済州だけは一戸建てが一番多い地域です。

日本は、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日時点）で、人が住んでいる住宅のうち一戸建が52.7％、共同住宅が44.9％です。共同住宅の割合は過去最高ですが、東京都（71.6％）など都市部に集中しています。

ここで一つ注意があります。日本の「共同住宅」には、2階建ての木造アパートも含まれます。一方、韓国の65.8％は「5階以上」のアパートだけの数字です。条件をそろえると、韓国の「中高層の集合住宅らしさ」はさらに際立つといえます。

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韓国人がアパートに住む5つの理由

理由1：平地が少なく、人が首都圏に集まっている

韓国は国土に山が多く、人が住みやすい平地は限られています。そこに人口が集中しています。2025年の調査では、総人口の50.9％がソウル・仁川・京畿道の「首都圏」に住んでいます。限られた土地に多くの人が暮らすには、上に積み上げる住宅が合理的でした。

日本も山がちな国ですが、地方都市や郊外に一戸建てが広がっていて、都市によって住まい方の差が大きいのが特徴です。韓国では地方の主要都市でもアパート中心の街並みが一般的です。

理由2：政府が「団地」と「新都市」で一気に家を建てた

韓国のアパート文化を決定づけたのは、国による大量供給です。国土交通部の資料によると、1970年代にはソウルの江南（カンナム）地域で新市街地の開発が進み、1980年代には木洞（モクトン）や上渓洞（サンゲドン）など、市内にアパート中心の新しい街がつくられました。

大きな転換点は1989年です。住宅不足と価格高騰に対応するため、政府は「住宅200万戸建設」を掲げ、ソウル近郊に5つの新都市を計画しました。これが第1期新都市と呼ばれる盆唐（ブンダン）・一山（イルサン）・坪村（ピョンチョン）・山本（サンボン）・中洞（チュンドン）です。5都市で合計約29万戸が計画され、その大部分が共同住宅でした。最初の入居は盆唐の1991年9月です。

日本でいえば、多摩ニュータウンや千里ニュータウンのような大規模開発を、短い期間に複数同時に進めたイメージです。こうして「新しい街＝高層アパート団地」という形が全国に広がりました。

• 盆唐の街並みを地図で見る：Googleマップで「盆唐区（城南市）」を検索
• 一山の湖水公園周辺：Googleマップで「一山湖水公園」を検索

なお、第1期新都市は入居から30年以上がたち、いまは建て替えや再整備が大きな話題になっています。

理由3：オンドル（床暖房）と相性がいい

韓国には、床を温めて部屋全体を暖める「オンドル（온돌）」の伝統があります。オンドル文化は2018年に韓国の国家無形文化財（現在の国家無形遺産）に指定されました。

現代のアパートでは、温水パイプを床下に通す床暖房が一般的です。冬の寒さが厳しい韓国では、床に座る・床で寝る暮らしと床暖房がセットで受け継がれ、集合住宅でも全室床暖房が標準的な装備になりました。床暖房の違いは、韓国と日本の違い10選｜床暖房・食事マナー・ごみ袋まででも紹介しています。

理由4：「売りやすく、値段がわかりやすい」資産

韓国でアパートが好まれる大きな理由は、資産としての扱いやすさです。同じ団地に同じ広さ・同じ間取りの部屋がたくさんあるため、「この団地のこの広さなら、いくらくらい」という相場が見えやすくなります。韓国では国土交通部が住宅の実際の取引価格を公開しており、アパートは特に比較がしやすい住宅です。

相場がわかりやすいと、売るときも買うときも判断しやすく、金融機関も評価しやすくなります。その結果、「一戸建てやビラより、アパートのほうが売りやすい」という考えが広く共有されています。日本では「土地には価値が残るが、建物は年数とともに目減りする」と考える人が多いのに対し、韓国ではアパートそのものが家計の中心的な資産として語られやすい点が大きな違いです。

理由5：団地の中で生活が完結する便利さ

韓国の大規模アパート団地には、日本のマンション以上に共用施設がそろっていることがあります。

• 管理事務所（관리사무소）：団地全体の管理や放送、各種手続きを担当します
• 警備室（경비실）：棟ごとや入口に置かれ、宅配の受け取りなどを手伝うこともあります
• 遊び場・公園：棟と棟の間に子どもの遊び場や散歩道があります
• 敬老堂（경로당）：高齢の住民が集まる団地内の集会所です
• 学区：団地の近くに小学校があることが多く、通学のしやすさが人気を左右します

日本のマンションでも「〇〇小学校区」が重視されますが、韓国では学区と塾街の評判がアパートの人気をより強く左右するといわれます。子育て世帯にとって、団地は「安全に通学でき、友だちが近くに住んでいる場所」でもあるのです。

チョンセ（전세）とは？日本の敷金・礼金と比べてみる

韓国のアパート事情を語るうえで欠かせないのが、チョンセ（전세）です。一言でいうと、「まとまった保証金を預ける代わりに、月々の家賃を払わない賃貸」です。

借りる人は入居時に大家さんへ大きな保証金を預け、契約期間中は家賃を払いません。契約が終わると、その保証金は原則として全額返ってきます。大家さんは預かったお金を運用したり、次の住宅購入に充てたりします。韓国の住宅賃貸借保護法では、契約期間を2年未満にした場合でも、借り手は2年と主張できます。

日本の仕組みと比べると、違いがよくわかります。

• 日本の敷金：家賃の滞納や修繕費を担保するために預けるお金です。2020年4月施行の改正民法で、退去時に未払い分などを差し引いた残りを返すルールが明文化されました。
• 日本の礼金：大家さんへのお礼として払うお金で、返ってきません。
• 韓国のチョンセ：敷金をとても大きくしたようなもので、その代わりに毎月の家賃がありません。礼金のような「返ってこないお金」は基本的にありません。

韓国には、保証金と月々の家賃を組み合わせた「ウォルセ（월세、月払いの賃貸）」もあります。チョンセは借り手にとって家賃負担がない一方、保証金が返ってこないトラブルも社会問題になってきました。そのため、保証金の返還を保証する公的な保険の仕組みも使われています。

日本人が気づく、韓国アパートの暮らしの細かな違い

ブランド名が団地の「顔」になる

韓国のアパートには、建設会社のブランド名が大きく付けられます。たとえばサムスン物産の「ラミアン（래미안）」、GS建設の「ザイ（자이）」、現代建設の「ヒルステート（힐스테이트）」などです。日本のマンションにもシリーズ名はありますが、韓国では「どのブランドの団地に住んでいるか」が会話に出やすく、外壁に大きく書かれたブランド名は街の目印にもなっています。

上下階の騒音トラブル（층간소음）への気づかい

韓国では、上の階の足音や物音が下の階に響く問題を「層間騒音（층간소음）」と呼びます。床暖房のために床に座って暮らす人が多く、床からの音や振動を感じやすいことも背景にあるといわれます。

そのため、子どもがいる家庭では防音マットを敷いたり、室内用スリッパをはいたり、夜遅くの洗濯や掃除機を控えたりする人が多くいます。エレベーターに「お互いに気をつけましょう」という掲示が貼られていることもあります。日本のマンションでも生活音は気になりますが、韓国ではニュースやドラマにたびたび登場する、より身近な話題です。

玄関で靴を脱ぐのは日本と同じ

韓国でも、家に上がるときは玄関で靴を脱ぎます。ここは日本と同じなので、日本人は違和感なく過ごせます。ただし韓国の住まいは床暖房が前提のため、冬でも素足や靴下で過ごす人が多いです。

分別収集は「団地の分別場」で

韓国のアパート団地には、資源ごみを分けて出す専用の場所（분리수거장）があり、ペットボトル・缶・紙・ビニールなどを決められた曜日に分けて出します。生ごみや一般ごみは、自治体指定の有料ごみ袋や専用の回収容器を使うのが一般的です。日本の「ごみ集積所」に近いですが、団地ごとにルールが細かく決められています。

管理費（관리비）と日本の「管理費・修繕積立金」

日本の分譲マンションでは、毎月「管理費」と「修繕積立金」を別々に払うのが一般的です。韓国のアパートでは、共用部分の管理費に加えて、電気・水道・暖房などの使用料もまとめて「管理費（관리비）」として請求されることが多くあります。将来の大規模修繕のための積立金（長期修繕充当金、장기수선충당금）も、この中に含まれる形で請求されるのが一般的です。

韓国には、団地ごとの管理費を公開する公的な「共同住宅管理情報システム（K-apt）」もあり、住む前に管理費の水準を確認する人もいます。

韓国ドラマのアパートシーンが「あるある」に見える理由

韓国ドラマでは、住まいが登場人物の立場を表すことがよくあります。『ペントハウス』では高級な超高層住宅が成功と欲望の象徴として描かれ、『応答せよ1988』では路地に並ぶ一戸建てで近所の人と家族のように付き合う暮らしが描かれました。映画『パラサイト 半地下の家族』では、半地下の住まいと高台の邸宅の対比が話題になりました。

エレベーターで隣人と会う、管理事務所の放送が流れる、団地の遊び場で話す、といったシーンは韓国の視聴者にとってごく日常的な風景です。こうした背景を知っておくと、ドラマの場面がより立体的に見えてきます。韓国ドラマの記事はドクターX韓国版2026｜キャスト・配信・日本版との違いもあわせてどうぞ。

日本と違う点：韓国と日本の住まい比較表

項目	韓国	日本
「アパート」の意味	5階以上の共同住宅（日本のマンションに相当）	主に低層の木造・軽量鉄骨の賃貸住宅
住宅の構成	アパートが住宅の65.8％（2025年）	一戸建52.7％、共同住宅44.9％（2023年）
住む人の割合	一般世帯の54.5％がアパート（2025年）	共同住宅は都市部に集中（東京都71.6％）
低層の集合住宅	ビラ（連立・多世帯住宅、4階以下）	アパート、コーポ、低層マンション
暖房	床暖房（オンドル）が標準的	エアコン中心、床暖房は一部
賃貸の初期費用	チョンセ（大きな保証金・家賃なし）またはウォルセ（保証金＋家賃）	敷金・礼金・仲介手数料など＋毎月の家賃
毎月の費用	管理費に共用部分の費用・光熱費・修繕積立分がまとめて請求されることが多い	管理費と修繕積立金を別々に支払うのが一般的（分譲マンション）
団地の共用施設	管理事務所・警備室・遊び場・敬老堂など	管理人室・集会室など（規模により差が大きい）
ブランド	外壁に建設会社のブランド名が大きく入る	シリーズ名はあるが、外観で強調されることは比較的少ない

Q. よくある質問

Q. 外国人でも韓国のアパートを買えますか？

A. 外国人が韓国の住宅を取得すること自体は可能ですが、2026年10月時点ではソウル全域、京畿道23市郡、仁川の9区が「外国人向けの土地取引許可区域」に指定されています。この区域で外国人がアパートなどの住宅を買う場合は、契約前に自治体の許可が必要で、許可日から4か月以内に入居し、取得後2年間は実際に住む義務があります。指定期間は2027年8月25日までです。ルールは変わることがあるため、実際に検討する場合は必ず最新の公式情報と専門家に確認してください。

Q. 旅行者が韓国のアパートに泊まるのは合法ですか？

A. 宿泊業の届け出や登録をした施設なら合法です。アパートなどの住宅を使う場合は「外国人観光都市民泊業（외국인관광 도시민박업）」という制度があり、家主が実際に住んでいる住宅（延べ面積230㎡未満）の空き部屋を外国人旅行者に提供する形が基本です。アパートでは、管理規約に応じて住民の同意が必要になることもあります。一方、ソウル市は届け出のない共同住宅での宿泊営業を取り締まっています。予約の際は、ホテルや登録済みの施設かどうかを確認すると安心です。宿の選び方はソウル・釜山のホテルどこに泊まる？エリア別の選び方【2026】で詳しく紹介しています。

Q. チョンセ（전세）を一言でいうと？

A. 「大きな保証金を預けて、毎月の家賃なしで住む賃貸」です。契約終了時に保証金は原則として返還されます。日本の敷金を大幅に大きくし、礼金と家賃をなくしたような仕組みとイメージするとわかりやすいです。

Q. なぜ韓国のアパートはあんなに高層なのですか？

A. 平地が限られる中で首都圏に人口の半分以上が集まり、政府が短期間に大量の住宅を供給する必要があったからです。高く積み上げれば、同じ土地により多くの世帯が住め、棟の間に公園や遊び場もつくれます。日本でも共同住宅の高層化は進んでいますが、韓国では街全体が高層団地で構成されている点が大きく違います。

Q. 韓国人は一戸建てに住みたいと思わないのですか？

A. 一戸建てやタウンハウスにあこがれる人もいます。ただ、暖房の効率、セキュリティ、管理の手間、売りやすさを考えると、アパートを選ぶ人が多いのが現状です。統計でも一戸建てに住む世帯は減り続けていて、2025年は27.2％でした。

まとめ

韓国の「アパート」は日本の「マンション」に当たり、住宅の65.8％、一般世帯の54.5％を占める、まさに韓国の標準的な住まいです。その背景には、平地の少なさと首都圏集中、1980〜90年代の新都市による大量供給、床暖房との相性、資産としての扱いやすさ、そして団地の便利さがあります。

韓国ドラマや旅行で高層団地を見かけたら、「これが韓国の普通の家なんだ」と思い出してみてください。韓国の暮らしについては、韓国チムジルバンの使い方完全ガイドや韓国のコンビニは日本と何が違う？、ソウル vs 東京 物価比較【2026】もおすすめです。

出典

• 国家データ処「2025年人口住宅総調査 登録センサス方式 結果」（2026年7月28日公表）
  https://mods.go.kr/board.es?act=view&bid=203&list_no=446219&mid=a10301020200
  抜粋：「아파트는 13,289천 호(총주택의 65.8%)로 전년 대비 2.4% 증가」「주택 중에서는 아파트에 거주하는 가구가 54.5%(12,264천 가구)로 가장 많고, 단독주택 27.2%, 연립·다세대 10.8% 순」
• 大韓民国政策ブリーフィング「2025年人口住宅総調査結果＜登録センサス方式＞」部処ブリーフィング（2026年7月28日）
  https://www.korea.kr/briefing/policyBriefingView.do?newsId=156772432
  抜粋：「2025년 총인구의 50.9%, 2,638만 명이 수도권에 살고 있으며」
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2024年9月25日公表）
  https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
  抜粋：「住宅を建て方別にみると、一戸建が2931万９千戸（52.7％）、共同住宅が2496万８千戸（44.9％）」「東京都が71.6％と最も高く」
• 国家法令情報センター「建築法施行令」別表1（用途別建築物の種類）
  https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=270657
  抜粋：「아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택」
• 国土交通部「第1期新都市建設案内」
  https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl?id=523
  抜粋：「주택건설(천호)(공동주택) 292(281)」「최초입주 분당 '91.9」
• 国家記録院「首都圏5大新都市建設」
  https://www.archives.go.kr/next/newsearch/listSubjectDescription.do?id=005556&sitePage=
  抜粋：「1989년 4월 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 수도권 5개 신도시 건설계획이 발표되었다」
• 国家遺産ポータル「国家無形遺産 温突文化（온돌문화）」
  https://www.heritage.go.kr/heri/cul/culSelectDetail.do?ccbaCpno=127ZZ01350000&pageNo=1_1_1_0
  抜粋：国家無形遺産「온돌문화(溫突文化)」（2018年指定）
• 大韓民国政策ブリーフィング（国土交通部）「外国人土地取引許可区域の指定を1年延長」（2026年8月21日）
  https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148970419
  抜粋：「지정 기간을 오는 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년 연장」「허가 대상은 해당 지역의 단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 거래다」
• 大韓民国政策ブリーフィング（国土交通部）「実居住しない外国人、ソウルなど首都圏の住宅購入不可」（2025年8月21日）
  https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148947982
  抜粋：「주택거래를 허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 하며 주택 취득 뒤 2년 동안 실거주해야 한다」
• 文化体育観光部 報道資料「外国人観光都市民泊業の規制合理化」（2025年10月10日）
  文化体育観光部 報道資料（PDF）
  抜粋：「외국인관광 도시민박업: 도시지역의 주민이 거주하고 있는 주택(연면적 230m2 미만)을 이용하여 외국인관광객에게 한국문화 체험, 숙식 등을 제공하는 사업」
• ソウル特別市「アパート・多世帯住宅など共同住宅の違法宿泊行為を集中捜査」
  https://news.seoul.go.kr/safe/archives/513508
  抜粋：「공동주택에서 숙박업을 하고자 할 경우, 단지별 '관리규약'에 따라 입주민의(해당 동) 과반수의 동의를 받은 다음, 외국인 관광 도시 민박업을 등록해야만 공유숙박이 가능하다」
• 国家法令情報センター「住宅賃貸借保護法」第4条
  https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법
  抜粋：「기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다」
• e-Gov法令検索「民法」第622条の2（敷金、2020年4月1日施行の改正で新設）
  https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
  抜粋：「賃貸人は、敷金……を受け取っている場合において、……賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき……その受け取った敷金の額から……債務の額を控除した残額を返還しなければならない。」